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长租公寓是怎么火起来的?只是因为雷军?

Long Rent公寓是过去两年创业的热点。天气出奇的热。不久前,有人抱怨说,雷军为该基金投资的友邦公寓“以每月6000元的价格出租了一套学生公寓”。然后,舆论变得非常嘈杂:一些人觉得公寓太欺骗了,玩弄感情是没有用的。其他人出来修复公寓的平台,认为公寓的开发仍处于早期阶段,应该给予更多的空间和机会。

根据华创证券《青年长租公寓:这是一片太平洋》的研究报告,目前国内租赁交易额约为8000亿元。近十年来,随着房地产业的蓬勃发展,出现了大量闲置房屋,达到7300万套。另一方面,自20世纪90年代以来,城市流动人口增加了,住房需求也显著增加。长期公寓的出现满足了这群人对住房的需求,而他们“不愿将就”。

为什么长期租房会这么热?这背后的驱动力是什么?从几个维度来看,主要原因无非是社会环境、资本提升、自身模式的竞争力以及与公寓自身社会属性的结合。抛开急需的住房和高房价等大环境因素,让我们来谈谈资本和模式如何推动长期租赁公寓市场。

第一,也是最重要的一点:雷军为该基金放火。2014年9月,顺与联创水苑共同投资1亿元人民币于友公寓,开启公寓创业的黄金时代。

除了更常见的股权融资形式,长期租赁公寓仍在进行更多的金融尝试:向房地产投资信托基金学习。起源于20世纪60年代的美国房地产投资信托(REITs)模式,即房地产投资信托(Real Estate Investment Trusts),代表着世界房地产领域最科学、最先进的管理方案,在房地产领域的六大环节(即资本运营、设计规划、土地拆迁和收购、建筑、销售和租赁、物业服务)提供保障。房地产投资信托基金在融资方面具有低风险、高回报率和科学管理等优势。对于房地产企业来说,房地产投资信托基金的股权投资不会给它们带来债务负担;与银行贷款相比,合同还款将给房地产企业带来更大的压力。

房地产投资信托基金尚未完全引入中国,也没有得到司法环境和税收环境的支持。然而,这样一个概念已经可以在国内公寓行业探索。新建公寓的创始人王葛洪首次将房地产投资信托基金模式带回中国进行尝试。他和赛富基金的合伙人闫妍共同建立了一个私人房地产投资信托基金,即赛富房地产基金(Saifu Real Estate Fund),负责公寓的资本运营和财产收购。

基金和公寓是如何工作的?赛富房地产基金以每平方米22,000英镑的最早价格收购了北京中央商务区的胜德大厦,并将其改造成新的中央商务区公寓商店。之后,新公寓的中央商务区店铺通过资金发行拆分为32个有限合伙人,并承诺回报率不低于3.5%。四年后,它将以每平方米4万元的价格被回购。

没有全面引入房地产投资信托基金,而是充分借鉴它们,新建公寓已经走出了一条稳定获得住房、快速扩张和复制的道路。2015年初,住房和建设部发布的《关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见》明确表示,房地产投资信托基金应作为试点项目积极推广。目前,魔方公寓(Rubik ' s Cube Plaunity)也透露,它正在积极测试房地产投资信托基金。

资本之火为品牌公寓实现品牌化和规模化经营提供了有力的前提。目前,中国20多个品牌公寓的市场份额仅为3%。

第二个热点:模式

长租公寓在传统市场找到痛点。就租户和房东而言,在传统租赁市场上,租户的地位明显薄弱,信息不对称,找房子费时费力,家用电器过时,交接和租金支付困难。对于房东来说,租户难以管理,租赁期不稳定,房屋清洁难以达到标准,这也是一个令人头痛的问题。总而言之,房客和房东在t

第三是公寓管理。对于不同房间类型和不同租赁期限的租户,应进行有效的管理和租金收取,特别是对一些收费较高的服务,如每个房间的耗电量。他们大多数实施酒店管理模式,但在具体实施上要简单得多,一般每周提供一次清洁服务。以魔方公寓为例。集中式公寓的经理可能只需要一名经理和两名辅助人员。

第四是他们夺取房子的方式。他们都采用了一种较轻的模式,即特许模式。他们签了个5?对于10年的租赁合同,一栋建筑或一套套房将作为一个整体出租。前者被称为全租公寓(更适合标准化),而后者是分布式公寓。《宪章》的实施解决了租赁中最重要的部分,即如何收回房屋。

第五是金融合作。在传统的租赁市场,有一个“一对一”的政策。新的长期租赁公寓面临更多的元和年轻租户。有些人只需要“一对一”的政策。蘑菇公寓(Mushroom Platform)蘑菇宝允许租户每月向银行交租金,并以现金流为抵押获得低息贷款,从而允许蘑菇公寓提前一年获得租金,开放现金流,实现规模扩张。

一般来说,长期租赁公寓采取批发取房和批发装修的方式,从零售到批发可以赚取差价和溢价。正如魔方公寓创始人盖兰所说,公寓和租户是一种强烈的需求关系,因此可以设计和包装一系列增值产品,如清洁和其他O2O服务。

第三热点:社交

友公寓成立时,创始人刘洋说,友公寓是“容纳社交企业家”的聚集地。尽管有些人怀疑公寓的社会性,并认为公寓的本质应该是生活的舒适,但不可否认,公寓里确实住着一群年龄相仿的人,预计他们会产生火花。公寓在西方社会有很长的历史,这可以从经典的美国电视连续剧《北京青年人才住房状况》中看出。“公共空间”的概念在中国仍处于萌芽阶段,租户更习惯于关门和做自己的事。

为了匹配和创造公寓的社会属性,友公寓实行“三不租”政策,即45岁以上的人不租,孩子不租,朋友不租。更“奇特”的是它的社会评估系统,也就是说,每个月要在公寓里见10个朋友,必须参加一个社区活动。

与贵公寓住户严格的社会规定相比,蘑菇公寓相对宽松。作为分布式公寓的典型代表,蘑菇公寓只是“友好地”透露租户的“性别、星座、爱好和工作”,以防止天蝎座情侣见面,而头疼的处女座需要同一个屋檐。

不管是真的还是假的,开放住宅和圈子无疑是未来发展公寓的唯一途径,这样房子就不再是简单的钢筋混凝土,而是一个家的概念。我相信这是所有长期公寓的期望。

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